Коментар до Постанови ВСУ від 18.01.2017 р. № 532/129/16-ц
Укладення договору оренди землі може тривати кілька років
За загальним правилом, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Якщо ми говоримо про землі комунальної власності, то нагадаємо, що відповідні рішення про передачу землі в оренду приймаються виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради.
Увага! Без відповідних рішень органу місцевого самоврядування не обійтись як при укладанні договору оренди земельної ділянки, так і при поновленні договорів оренди (їх продовження) після закінчення строку їх дії.
ВСУ вважає, що чинне законодавство України не передбачає автоматичного поновлення договорів оренди землі. Звісно, орендар, який належним чином виконував зобов'язання за договором оренди, має переважне право на поновлення такого договору в разі відсутності заперечень з боку орендодавця. Але за відсутності рішення органу місцевого самоврядування неможливо зобов'язати цей орган, навіть в судовому порядку (!) укласти такий договір або поновити його, адже це суперечитиме вимогам законодавства.
При цьому строки прийняття такого рішення — як про передачу землі в оренду, так і для поновлення (продовження строку дії) договору оренди, чинне законодавство України не встановлює. Коли буде прийняте таке рішення, насамперед залежить від порядку денного сесії та прийняття такого рішення під час її проведення. Тож, скільки часу може тривати процедура укладання та набрання чинності договору оренди чи його поновлення, спрогнозувати не можливо.
Договір оренди чинний з дати державної реєстрації, - ВСУ
ВСУ коментованим рішенням розглядав спір щодо договору оренди землі, який був укладений у 2011 році. На той час, укладений договір оренди землі підлягав державній реєстрації, і тільки після проведення такої реєстрації набирав чинності.
У зв’язку із цим суд визнав, що строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Увага! Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов’язки по договору
Тобто саме з цього моменту місцеві органи самоврядування отримують право на орендну плату (а у орендаря виникає обов’язок її сплачувати). Але і користуватися відповідною земельною ділянкою орендар не має права доти, доки договір оренди не набере чинності (оскільки до цього у нього немає на це прав).
Крім того, Земельний кодекс стверджує, що право оренди (суборенди) земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права, яке оформлюється відповідно до Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Увага! Договір оренди земельної ділянки є чинним з моменту державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав.
А отже, саме з цієї дати виникають зазначені вище права та обов'язки у сторін договору оренди. Особливість поновлення договорів оренди полягає лише в тому, що земельна ділянка на період переукладення договорів оренди залишається в користуванні попереднього орендаря.
Право оренди виникає з дати його реєстрації
Згідно з ПКУ, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, відомості про який внесені до Державного реєстру речових прав. Інакше, вважати договір оренди землі чинним підстав немає.
Цікаво, що державна реєстрація прав оренди може здійснюватись за заявою власника або орендаря (суборендаря). На органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування не покладено обов'язку здійснювати таку реєстрацію. Але все ж у разі, коли вони укладають такі договори оренди землі, вони повинні до 1 лютого подавати органу ДФС за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний фіскальний орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.
Чому вони надають таку інформацію податківцям? Тому що орендна плата, яка сплачується за оренду земельних ділянок, які знаходяться у державній та комунальній власності, є частиною плати за землю. А податківці нарахування і сплату такої орендної плати контролюють.
При цьому, якщо орендарем є юрособа, то згідно з пп. 286.2 ПКУ він має скласти та подати до органу ДФС за місцезнаходженням земельної ділянки декларацію. У такій декларації зазначається річна сума орендної плати, виходячи із даних станом на 1 січня звітного року – сама декларація подається до 20 лютого звітного року. Хоча такий орендар може звітувати і щомісячно, в такому випадку річна декларація не подається (п. 286.3 ПКУ).
За новоукладеними договорами оренди землі платник плати за землю подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним. У разі зміни протягом року об'єкта та/або бази оподаткування (наприклад, розірвання договору оренди) платник плати за землю подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися такі зміни (п. 286.4 ПКУ).
Логічно було би вважати, що поки відповідний договір оренди не починає діяти (йдеться про дату внесення даних до Держреєстру речових прав), стверджувати про виникнення плати за землю (у вигляді орендної плати) зарано. Немає і обов’язку подавати до ДФС відповідної декларації. Але у податківців свій погляд на цю ситуацію.
Приклад. Юрособа уклала договір оренди землі, який датований 01.09.2016 р. Рішення про передачу землі в оренду за цим договором прийнято 01.12.2017 р., а державна реєстрація прав оренди здійснено 20.02.2017 р. З якої дати слід сплачувати орендну плату за землю та подавати податкову звітність?
За логікою ВСУ, з дати набрання чинності договором оренди землі, тобто, з 20.02.2017 року.
Але, податківці часто вважають, що сплачувати орендну плату треба з дати, яка зазначена у договорі, тобто, з 01.09.2016 року. Свою думку вони часто обґрунтовують тим, що в певних випадках орендар починає користуватися земельною ділянкою ще до набрання чинності договором оренди (тож, щоб не було мало, податківці застосовують найдавнішу із зазначених дат). При цьому навіть те, які дані надав ДФС сам орендодавець (орган місцевого самоврядування) до 20.02.2017 року, як і дата внесення даних про право оренди до Державного реєстру, значення не мають. Якщо податківці дотримуються фіскальної точки зору, решта інформації про стадії набрання чинності договором оренди, очевидно, розглядається ними як довідкова.
В цій ситуації, якщо орендар не подав декларацію до 20.10.2016 р. і не зазначив в ній орендну плату за період з 01.09.2016 р. по 31.12.2016 р., він потрапляє під санкції від податківців. Які потім доводиться оскаржувати за ст. 56 ПКУ, зокрема, і в суді.
ВСУ в такій ситуації чітко дотримується норм ПКУ і говорить: коли йдеться про договір оренди землі, то по ньому не може існувати трьох дат — має бути одна, яка відповідає даті державної реєстрації права оренди (за умовами прикладу — 20.02.2017 року).
Правда, для того, щоб орендарям не доводилося постійно судитися із податківцями, потрібно внесення змін й до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 р. №220*. У п. 43 Типового договору оренди землі зазначено, що “цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами”, хоча ні Земельним кодексом, ні Законом про оренду землі такого не встановлено.
З всього сказаного, слід зробити наступні висновки:
1) законотворці мають зобов'язати саме орендодавців вносити дані про право оренди до Державного реєстру речових прав, хоча таке може бути передбачено і в самому договорі оренди. Не зайвим буде і оновити форму Типового договору оренди землі,
2) орендарям варто вимагати зазначення в договорі оренди землі дати його фактичного підписання (або хоча б дати рішення на сесії органу місцевого самоврядування),
3) втім, дата чинності договору оренди - це дата внесення даних про право оренди до Державного реєстру речових прав. Тому, що зазначено у договорі оренди як дата його укладання чи підписання, не важливо — строк дії договору оренди має відліковуватись від дати державної реєстрації прав.
* Постанова № 220 прийнята на виконання ст. 14 Закону “Про оренду землі”, яка вказує лише на те, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально .